Типы недвижимости на Сардинии - апартаменты, виллы, участки

В первую очередь, Сардиния привлекает куротной недвижимостью на побережье. Это и неудивительно, ведь наш остров общепризнано является лучшим морским курортом всего Средиземноморья и одним из лучших на планете. Владеть апартаментами, домом или виллой на Сардинии не только позволяет отдыхать на чистейшем море в регионе с великолепной экологией, но и получать хороший доход от аренды своего дома.

Однако, во первых, Сардиния это не только курортная, но и инвестиционная недвижимость, в частности связанная с туристическим и ресторанным сектором. А, во вторых, не все регионы нашего острова одинаково перспективны – некоторые это уникальные направления, которые имеют мировую известность и пользуются мировым спросом, а некоторые – просто пример качественного взморья имеющий аналоги и на материковой Италии. 

Отсылая, что касается темы перспективности и потенциала различных районов острова к материалу "Ведущие курорты Сардинии – где инвестировать в недвижимость на острове", в данном разделе мы предлагаем Вам ознакомиться с категориями инвестиционно привлекательной сардинской недвижимости.

Начнём с одного важного уточнения – итальянское, как и сардинское, законодательство не предполагают никакого разграничения на туристическую или резиденциальную недвижимость. Любой объект жилой недвижимости, при соблюдении определённого количества технических предписаний и при соответствии нормативам безопасности и гигиены, может использоваться для проживания временно, либо круглогодично, а также даёт право, при наличии прочих реквизитов,на оформление ВНЖ (об оформлении ВНЖ на Сардинии – читайте в нашем материале "Вид на жительство на Сардинии и в Италии").

По этому, классификация жилой недвижимости может осуществляться на основании количественных (площадь, стоимость), типовых (вилла, апартаменты, участок) и технических (расположение, уровень отделки, готовность) факторов.

Апартаменты на Сардинии в курортных комплексах

Это, пожалуй, самый распространённый и востребованный формат недвижимости на Сардинии. При этом, категория апартаментов весьма разнообразна и многогранна, включая предложения в совершенно полярных ценовых сегментах, от 50.000 евро до 1.000.000 и более.

Наибольшим спросом пользуются двух и трёхкомнатные апартаменты на курортах среднего и средне-высокого уровня т.к. именно эти форматы лучше всего отвечают требованиям семейного отдыха. Люксовые предложения представлены в нескольких избранных комплексах на таких курортах как Порто Черво и Порто Ротондо, но по экспертной оценке, при бюджетах от 500.000 и выше категория апартаментов проигрывает по эффективности минивиллам и таунхаусм, за счёт меньшей средней площади и отсутствия садовых участков.

Среднестатистические апартаменты состоящие из гостиной с кухонной зоной, двух спален, одного или двух санузлов и с жилой площадью 65-75кв.м. будут иметь ценник 65.000-130.000 на курорте среднего качества, например на западе Сардинии, в Бадези, Коста Парадизо или Санта Мария Когинас, и 250.000-320.000 на хорошем, максимально востребованном курорте на северо-востоке, как, например, Палау.

 

 

 

 

 

 

 

 Помимо фундаментального критерия т.е. расположение курорта, для оценки качества того или иного предложения, рекомендуется рассматривать следующие факторы – расстояние от моря и пляжа (пляж в шаговой доступности, разумеется, огромное преимущество); наличие вида на море; наличие бассейна; близость к инфраструктуре (магазины, кафе).

Конечно, если вы покупаете только для себя, важно прежде всего личное впечатления от дома. Но если инвестиция осуществляется и в целях аренды и получения дохода, то рекомендуем вам обратить внимание на все выперечисленные факторы – лучше заплатить 250.000 евро за апартаменты в качественном комплеске близко к морю и к инфраструктуре, на хорошем и востребованном курорте, где вы сможете сдавать дом в аренду по максимальной ставке и будете владельцем ликвидного актива, чем вложить 150-200.000 в объект во второстепенном центре, где арендный сезон короче, арендные ставки - ниже, а ликвидность при перепродаже минимальна.

Надо отметить, что относительная востребованность апартаментов в комплексах, в частности на более бюджетных направлениях на северо-западе Сардинии, как Бадези, Кастельсардо, Тринита Агульту, Изола Росса, нивелируется более чем широким предложением на рынке. В предкризисные 2008-2009 годы тут было начато множество строительных проектов и сегодня предложение объективно превышает спрос. Если вы все-таки решите остановиться на этом районе, для покупателя это означает возможность добиваться существенных скидок от прейскуранта застройщика, вплоть до 25-35%, что вполне реально при организации профессионального переговорного процесса. 

Также, с учётом наличия большого нераспроданного фонда, мы не рекомендуем, сегодня. да и в среднесрочной перспективе, инвестировать в строящиеся проекты или комплексы на стадии планирования, а только в готовые или почти готовые к сдаче объекты. Риски недостроя велики (застройщики не распродавшие уже возведённые объекты часто не в блестящем финансовом положении), а главный плюс покупки на бумаге - скидку - можно получить и на готовые дома. 

Отдельные дома и апартаменты в частном секторе на Сардинии

Эта категория объектов менее типична для международного инвестора и сегмент развивается в основном за счёт самих сардинцев, либо постоянно проживающих на острове иностранцев.

Однако, у квартир или домов в «частном секторе» есть и свои преимущества перед курортными комплексами – в среднем такая недвижимость дешевле при приобретении и более доступна в обслуживании. И, если удаётся найти что-то недалеко от моря, в историческом центре или просто в качественном жилом квартале, такой выбор безусловно имеет право на существование.

Начальная стоимость апартаментов в частном секторе очень сильно зависит от состояния самого дома и его расположения на острове. Если рассматривать объекты под ремонт на юге Сардинии, в далеко не богатой провинции Иглезиас, то можно расчитывать на покупку уже с бюджетом в пределах 25.000 евро, а цена на отремонтированные дома пригодные к заселению начинается с 40.000-50.000 евро.

На более дорогом и качественном северо-востоке цены стартуют с 75.000-90.000 на двухкомнатные квартиры или дома. Особняки с участками предлагаются  в ценовой вилке 250.000-400.000 евро. Стоит также отметить, что большей частью такие объекты предлагаются частниками, а не застройщиками, что обеспечивает покупателю льготный налоговый режим (подробнее об этом в нашем материале "Оформление сделок с недвижимостью на Сардинии".

    

Отдельного внимания заслуживает городская недвижимость, т.е. объекты находящиеся не на курортах, а в крупнейших центрах Сардинии - в Кальяри, Олбии, Алгеро. Такие объекты менее пригодны для летнего отдыха (хотя море и отменные пляжи на острове есть везде, в том числе и в городах), но могут эффективно "работать" на рынке долгосрочной аренды.

В заключении, стоит упомянуть и акцию дом на Сардинии за 1 евро, по которые в некоторых муниципалитетах острова, мэрия даёт возможность выкупить аварийные здания в исторических центрах за символическую сумму в 1 евро, но с обязательством инвестирования в ремонт объекта (затраты, разумеется, будут зависеть от размеров и состояния дома, от 20.000-30.000 евро и выше). Такие объекты появляются периодически и, в основном в центрах на некотором удалении от моря.

Виллы на Сардинии

Данная категория включает в себя объекты бизнес класса и VIP усадьбы с бассейнами, парками и прочими атрибутами роскошной жизни. Недвижимость этого уровня сконцентрирована в основном в регионе Коста Смеральда и Порто Ротондо, а также, точечно, на люксовых курортах северо-востока - Порто Рафаэль, Портобелло ди Галлура, Капо Кода Кавалло, и может по праву считаться "визитной карточкой" Сардинии. Захватывающий вид на море, переливной бассейн, стильные и просторные интерьеры – сардинские вилл могут очаровать самого искушенного путешественника. Но если аренда виллы люкс на Сардинии по карману многим (и мы горячо Вам рекомендуем попробовать этот вид отдыха хотя бы однажды), покупка такой недвижимости – удел крупного частного или профессионального инвестора.

Цены на большие виллы по определению высоки, а на большие виллы на эксклюзивных направлениях тем более. Как и в сегменте апартаментов, важнейшим фактором является расположение, но тут оно ещё более актуально – не в каждой точке Сардинии покупка виллы является эффективным капиталовложением. Публика VIP ориентируется на курорты VIP и если вы желаете приобрести крупный, экслюзивный объект с 3-6 спальнями, бассейном, парком, делать это надо на тех направлениях, где такой объект найдёт своего арендатора. А это значит Коста Смеральда и окрестности, либо закрытые курорты клубного типа.

 

Исключением являются «самодостаточные» объекты, т.е виллы такого уровня что гости  выбирают их исключительно из качеств самого дома, как например эта вилла на северо-западе (т.е. на бюджетном направлении), но со своим бассейном, гольфом, вертолётной площадкой, спуском к морю и т.д.

Стоимость вилл на Сардинии очень сильно варьируется, что не удивительно, учитывая что мы говорим об уникальных объектах. Упрощая, можно сказать что "входной билет" в сегмент начинается на планке 500.000 (не первая линия, объект под реконструкцию), основная прослойка предложений расположена в вилке 900.000 - 2.000.0000 евро,  люкс уровень, начинаясь с 2.5 миллионов доходит до десятизначных ценников. Предложений на рынке немало, но переговорный процесс обычно сложный и многоступенчатый и может затянуться на несколько месяцев.

Поскольку мы говорим о серъёзных суммах, лучшая стратегия – выжидательная, предполагающая медленную "обработку" продавца для достижения реальной рыночной стоимости. Исключения – те редкие случаи когда владельцы сразу выставляют объект на продажу по адекватной цене из-за личных обстоятельств, недостатка в ликвидности и проч. Такие виллы попадают сразу на прицел профессионалов и уходят с рынка буквально за считанные недели. Безусловно, несмотря на определённые качественные и количественные барьеры для выхода в этот сегмент сардинского рынка недвижимости, инвестиция в объекты люкс на Сардинии является высокрентабельным и высокоэффектвиным капиталовложением, и в перспективе арендного потенциала (аренда вилл люкс на Сардинии – существенная часть туристической экономики острова), и в перспективе роста актива.